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【链家网研究院】2015北京二手房交易大热 冲击记录大售196665套

2016-11-21 14:47 新闻网 点击次数 :

  引言

  据链家网研究院统计,2015年,北京二手房交易量冲击历史最高纪录,达到196665套,近十年累计成交量超过161万套,成为北京房产市场新热点。

  15年内北京二手房买卖161万套

  图1: 2000年以来北京二手住宅成交状况

  数据来源:链家网研究院

  从2000年到2015年的15年间内,北京市二手房买卖量增长了近170倍,累计成交161万套,整体市场取得了惊人的发展。2015年全市二手住宅网签196665套,较去年增长了近90%。市场交易量达近15年的历史第二高位。

  1 13年内北京二手房成交价格上涨553%

图2: 2003年以来北京二手住宅成交价格走势

  数据来源:链家网研究院

  市场交易价格方面,回顾过去13年北京二手房历史交易均价,可以清晰地看到借助楼市黄金十年的大势,北京二手房价格呈现了持续13年的上涨。尤其是2010和2013年成为了近些年来年度房价环比涨幅最大的年份(52.59%、34.87%)。

  相对于2003年,2015年市场均价较之上涨了553%。从月度价格走势上来看,2015年

  12月36766元/平米的月度交易均价为过去156个月以来的最高价格。全市最长的月度价格连涨记录为8个月,分别出现在2007年和2013年。

  造成北京二手房价格上涨要素较多,主要可以归结在以下几个方面:

  1)北京作为中国的首都,城市的不断发展改变了城市的价值和人们的心理预期;

  2)北京是国内政治、经济、文化的核心,更多的发展机遇吸引了更多人口的流入;

  3)土地供应的相对有限造成了供需矛盾很难解决;

  4)房地产的双重属性以及北京的城市地位带来了较强的投资需求;

  5)在国内货币措施流动性的作用下,房地产成为了货币超发的蓄水池;

  6)通胀压力;

  7)流转环节交易税费过高;

  8)保障性住房体系作用有限。

  2 二手商品房是市场的交易主体

  北京的二手房市场自1999年开始,当时市场约有央产、市产权房各100万套左右,二手经济适用房、军产、校产、使用权和其他交易类型的房屋约80万套,已入住的商品房不足100万套。因此市场的交易主体主要集中在已购公房和经济适用房之上。

  图3:2008年以来北京二手住宅成交权属状况

  数据来源:链家网研究院

  图4:2004年以来北京二手已购公房成交比重状况

  数据来源:链家网研究院

  随着北京市一手房市场的不断开发,大量的商品房逐步投入到存量房市场,二手商品房的交易比重也相应有所提升。再加上已购公房再上市交易时交易属性将转为商品房属性,因此出现了自2004年以来的市场比重持续回落,目前北京二手房市场的交易主体为二手商品房,其交易比重已达70%。

  4中心城区仍是市场交易核心

图5:2009和2015年北京二手住宅成交区域分布

  数据来源:链家网研究院

  图6:2008年以来北京二手住宅成交区域分布

  数据来源:链家网研究院

  由于北京是典型的单中心城市空间结构,导致了城市主要的市政资源也多集中于内城区之中。再加上早期已购公房的分布位置,由此造成了多年以来北京的二手房买卖市场仍然以内城区交易为主。

  虽然自2004年北京市政府提出了疏解中心城功能和人口,加快新城建设来推动城市空间的改变。再加上多条地铁线路的远郊化延伸以及南城发展策略的制定促成了外围城区二手房买卖比重的顺势攀升。但是与人们生活密切相关的教育、医疗、办公以及购物等配套资源没有随卫星城的发展而外迁。在市场交易主体逐渐转向以远换近、学区房为核心需求的改善型客群时,未来一段时间内京城二手房买卖标的的主体仍将会集中在中心城区。

  图7:2015年北京二手住宅成交按环线划分状况

  数据来源:链家网研究院

  同样还是因为单中心的城市布局策略,越接近内城核心区的地价和房价相应也会越高。当整体市场走强时,内城核心区的房价涨幅速度远高于外围区域;当整体市场走弱时,内城核心区的价格抗跌能力也强于外围城区。

  5 面积适中的两居、三居受到换购人群的追捧

  图8:2009年以来北京二手住宅交易居室区间比较

  数据来源:链家网研究院

  图9:2009年以来北京二手住宅交易面积区间比较

  数据来源:链家网研究院

  按近年来交易面积各区间的统计数据来看,市场的整体交易重心逐步从90平米以下向60-120平米区间段靠拢。另外成交居室方面的细分数据显示,虽然两居室一直处于市场中非常稳定的主导房源,但是三居室的成交比重在最近一段时期出现了持续的上扬。这主要是因为过去几年的刚需和首次置业人群逐步进入换房周期,导致了市场中的置业群体多以换购为主。

  6 市场购房人群主体由刚需转向改善型

  图10:2009年以来北京二手住宅交易贷款人群比重状况

  数据来源:链家网研究院

  自2009年至今,北京购买二手房的贷款按揭比例提升了33个百分点。这主要是与二手房价格持续上涨导致的购买能力下滑有关。普通购房者不借助银行的按揭贷款杠杆,很难独立完成购房动作。此外2014、2015年的贷款比例提升与地产和货币措施密切相关,放宽二套首付标准的认定以及贷款利率的持续下调,促使了更多购房者使用金融杠杆进行交易。

  图11:2010年以来北京二手住宅交易外地购房人群占比状况

  数据来源:链家网研究院

  近些年来外地居民购房占比呈现逐步回升态势,2015年全年外地人在京购房占比约为21.02%,较14年上升0.82%。可以看到,自11年北京限购措施后,随着时间的推移,符合满足购房条件的外地客户逐步增多,限购措施的影响正在逐步趋弱。

  图12:2013年以来北京二手住宅购房者年龄分布状况

  数据来源:链家网研究院

 

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